De seneste posts fra danske RSS feeds og weblogs på Overskrift.dk om tag'et rente http://www.overskrift.dk Mon, 23 Apr 2012 17:01:35 +0100 FeedCreator 1.7.2 http://www.overskrift.dk/images/overskrift.gif http://www.overskrift.dk Overskrift.dk http://blogs.law.harvard.edu/tech/rss 60 http://feedproxy.google.com/~r/soelvinvestordk/~3/DUtemT3q4Qg/ De seneste ugers politiske og økonomiske uro i eurozonen kulminerede i weekenden, hvor Hollande vandt første valgrunde i Frankrig over Sarkozy. Samtidig fik den yderste ... Admin Sølvinvestor.dk Mon, 23 Apr 2012 13:30:50 +0100 http://feedproxy.google.com/~r/soelvinvestordk/~3/pOkfM3-vDx4/ Du kan følge Sølvinvestor her. Nye artikler postes med det samme på vores Twitter profil, men styrken i Twitter ligger i, at det er nemt ... Admin Sølvinvestor.dk Sat, 21 Apr 2012 12:15:09 +0100 http://feedproxy.google.com/~r/soelvinvestordk/~3/Z8bGlqAcctI/ Sølvinvestor har oprettet en facebookside, hvor vi vil opdatere med nyheder, artikler, videoer, afstemninger og anbefalinger til andre sider. Vi vil poste ting på facebook ... Admin Sølvinvestor.dk Sat, 21 Apr 2012 12:04:02 +0100 http://blogs.jp.dk/aconto/2012/04/20/spred-risikoen-behold-boliglanet/ Hvad gør man, hvis man er i tvivl, om man har det rette boliglån? Man beholder det. Renten på boliglån er nu så lav, at der er stor interesse for at udnytte det optimalt. Skal man have et 3,5 pct. lån, eller skal man beholde sit flekslån, der er endnu billigere? Man kan også vælge begge dele. Det er der faktisk flere økonomer, der mener, ville være en god idé. Fælles for økonomerne er, at de er ansat i de banker og realkreditinstitutter, der tjener penge på, at vi gør det. Altså vælger vi et fast forrentet lån, har de udsigt til at tjene på låneomlægninger, tager vi samtidig et flekslån, sikrer de sig en højere bidragssats. Så tager vi lidt af hvert, helgarderer institutterne sig så at sige. At gardere sig mod renteforhøjelser er en god idé, men at gøre det ved at dele ens boliglån op i et flekslån og et fast forrentet lån er i den grad en dårlig idé. Det er den forkerte måde at gardere sig på. Der kan være en idé i det, hvis man eksempelvis har luft til at få et tillægslån, det være sig til drømmebilen eller drømmerejsen. Har man i forvejen spændt lånebuen ud med afdragsfrihed, er det måske en tanke værd at få et billigt fast forrentet lån med kort løbetid til at betale for den fornøjelse. Men det er på det plan, vi skal befinde os, mener jeg. For sætter man sig mellem to lånetyper, sætter man sig mellem to stole. Den lave rente på flekslånet får man for at løbe en større risiko, end hvis man havde taget et fast forrentet lån. Den lave rente har altså sin pris. Men den besparelse, man har, er man helt frit stillet til at spare op. Gør man det, garderer man sig mod senere rentestigninger. Et fast forrentet lån er dyrere, men det tager man for at kunne sove godt om natten, og den nattesøvn har så også en pris. I stedet for at surfe mellem lånetyperne og dermed kun få det ?halvbilligt? og sove ?halvgodt?, skal man stå ved sit valg: Enten skal det være billigt, eller også vil jeg sove godt. I den forbindelse er det vigtigt at se på hele økonomien ikke blot boligøkonomien. Alt for mange isolerer enkeltelementerne i deres privatøkonomi. Jeg mener, det er forkert at tale om bolig/bil/privat/økonomi. Det handler om at få et samlet overblik. Hvis man i en relativt ung alder allerede har oparbejdet en større pension eller på anden måde sparet op, så er der da ingen grund til at afdrage mere på huset end strengt nødvendigt. Hvis man ikke har sparet så meget op og har generelt elendige pensionsvilkår, så kan det til gengæld være en rigtig god idé at få afdraget på sit boliglån for at tvinge sig selv til at spare lidt op. Hvis man er tæt på pensionsalderen, har afdraget pænt på sit hus, står med udsigt til en pæn pensionsordning, men ikke lige kan finde pengene til drømmerejsen jorden rundt, så ville jeg ikke tøve med et afdragsfrit flekslån - evt. et F5, der i øjeblikket sikrer en rente omkring 1,75 pct. efter skat i fem år. Valget af lån afhænger i den grad også af, hvad man skylder i huset. Har man lånt op til skorstenen eller måske over, så se at få afdraget i en fart. Her er F5-lånet igen et godt alternativ. Har man en større friværdi, er der ikke nødvendigvist grund til at afdrage. For det afdrag, man sparer, er ensbetydende med billig likviditet. Pointen er blot, at man ikke skal foretage sig noget afgørende med sine boliglån, før man seriøst har vurderet den samlede økonomi. Herunder hører lønforhold, jobsikkerhed, pension, opsparing i øvrigt, arv, familieforhold - altså flytter børnene snart hjemmefra eller hvad? - og boligøkonomi. Vi er nødt til at tænke i helheder, andre gør det nemlig ikke for os. Og så er det gebyrfrit. Lars Nielsen A conto Fri, 20 Apr 2012 17:13:02 +0100 http://blogs.jp.dk/aconto/2012/04/12/nyt-%e2%80%9ddr%c3%b8mmelan%e2%80%9d-kun-for-spekulanter/ REVIDERET VERSION Vi skal lige have det helt på det rene: Dette er ikke en kritik af Nykredit, der var først med et afdragsfrit 3,5 pct. lån uden afdrag. For lånet kan være en rigtig god idé, men kun for spekulanter eller boligejere, der er klar til at løbe en risiko. For dem er 3,5 procent-lånet et drømmelån. Det er så billigt i ydelse, at det reelt kan konkurrere med flekslånene, og i modsætning til dem beskytter det restgælden optimalt, når renten stiger. Alt det vender vi tilbage til. Men inden man optager lånet, som chefstrateg i Nykredit Sune Worm Mortensen noget kækt mener, kan optages til en fornuftig kurs, fordi vi danskere »er meget kursforkælede,« som han udtrykker det, så er der grund til at tænke sig godt om. Kursen ventes at blive på ca. 95. Det giver altså et kurstab på 5 point. Lad os holde os fast i den kurs og så lægge 20.000 oveni til omkostninger. Gør vi det, så får låntageren en restgæld på ca. 1.074.000. Vi begynder altså med at skylde godt 50.000 kr. mere, end vi reelt behøvede. Ved flekslån er der nemlig ikke - noget kurstab, fordi det er et kontantlån. Fidusen ved at vælge et afdragsfrit 3,5 pct. lån er, at det er yderst på ?viften? rent kursmæssigt. Det vil sige, at hvis renten ændrer sig, er det kursen på det afdragsfrie lån med laveste kuponrente, der ændrer sig mest. Det er et rigtigt godt spekulationslån. Men hvad er det, man spekulerer i? Jo, man spekulerer i, at renten skal stige igen på et tidspunkt, som ingen kan fortælle, hvornår er. Men når det sker, så kan man høvle af sin restgæld. Forklaringen kommer her. Ifølge den kække Sune Worm Mortensen vil et afdragsfrit 3,5 pct. lån falde 6-7 kurspoint, hvis renten stiger 1 pct. Det sidste er bestemt ikke usandsynligt i løbet af en periode. Nu vender vi tilbage til de 1.074.000 kr., som vi valgte at skylde Nykredit for at låne 1 mio. kr. Nu falder kursen, og så konverterer vi til et andet lån. Lad os sige, at kursen falder 7 point altså til kurs 88. Det betyder, at vi nu kommer til at skylde 945.000 kr. Dertil skal lægges de ca. 10.000 kr., som en konvertering snildt kan koste. Den kan også koste mere, men nu er vi venlige. På det oprindelige lån på 1 mio. kr. skylder vi nu 955.000 kr. Efter min mening er vi lige næsten vidt, men banker og realkreditinstitutter minimum 30.000 kr. rigere på grund af omkostningerne. Det er altså ikke nok, at renten stiger 1 pct. Der skal mere til for at få det hele til at løbe rundt. Men dette »mere til« er jeg heller ikke så meget i tvivl om, skal komme. Hvornår, vil jeg ikke gætte på eller spekulere i. Pointen er, at det nye lån er spekulation ikke kun, fordi man spekulerer i kursudsving, men fordi man heller ikke afdrager. Og det betyder jo, at man er afhængig af, at priserne stiger på et tidspunkt. Når man konverterer lodret, som det hedder, kommer man faktisk til at betale mere i husleje i en periode. For man konverterer til et lån med en højere rente. Det skal man være klar over. Man kan selvfølgelig også parkere i et flekslån, men det er en dårlig idé, hvis man vil være med på spekulationsvognen. Så til boligspekulanter: Kom i gang! Til alle andre: Hold hesten! Lars Nielsen A conto Thu, 12 Apr 2012 17:12:43 +0100 http://blogs.jp.dk/aconto/2012/04/10/fri-mig-for-bankanalyser/ Bankerne skal spare penge. Jeg har et forslag: Luk analyseafdelingerne, spar penge og os andre for en masse unødvendigt flimmer. Sat på spidsen: Hvis analyseafdelingerne i virkeligheden kunne finde ud af at analysere, så ville vi vel ikke have haft nogen finanskrise. Jeg erkender, det er sat på spidsen. Og inden jeg går videre, griber jeg lige i egen brystkasse. Hvis ikke vi medier viderebragte analyserne, ville de simpelthen dø. På Jyllands-Postens Pengeredaktion, som jeg har ansvaret for, bruger vi analyser, men kravet er, at analyserne skal gennemtjekkes og efterprøves. Allerhelst skal de gennemprøves så meget, at de bekræftes af personer, der berøres af de problemstillinger, der beskrives i analyserne. Hvordan man gør det andre steder, hverken kan eller vil jeg blande mig i - og så alligevel.. For sikken masse ævl, der slipper igennem de filtre, der egentlig burde sikre, at læserne af ikke mindst forskellige internetsites (hjemmesider) får nogenlunde redelig information. Vi napper lige et par af de mere aktuelle. Gældskrisen, der ikke burde komme bag på ret mange, ja reelt kan man vel diskutere, om Grækenland er gået bankerot eller ej, er nu nået til Spanien. Der har den såmænd været længe, men nu er den “blusset op”, som det hedder. Og så kommer det. Det er en “fordel” for danske boligejere, fordi vi nu kan få billige boliglån, mener en bank med hovedsæde i Nordjylland. Det er noget med, at 3,5 pct. lånet nu er tæt på kurs 98 igen. Jamen altså! Hvordan i alverden kan en række spanieres ulykke være en lykke for boligejerne? Det kan den selvsagt ikke. Skal vi ikke lige hæve overliggeren over kridtstregsniveauet? I øjeblikket begår flere grækere selvmord i afmagt over den dybe, dybe krise, landet er i. Grækenland er i en alvorlig ikke kun økonomisk, men også politisk og menneskelig krise. Om så mit flekslån blev gratis, ville jeg ikke kunne glæde mig over det. Boligmarkedet er vigtigt for dansk økonomi, men at det oppustede danske boligmarked netop ikke kan reddes af en lav rente, er vel demonstreret med al ønskelig tydelighed af, at vi har haft en ekstremt lav rente i flere år. Jeg har sagt det før og siger det nu igen. Sælgernes forventninger til prisen er fortsat for høje - alt for høje. Men det er ikke min pointe. Det at spekulere i andres ulykke er usmageligt og uklædeligt. Og så er der inflationen. Den er åbenbart steget så meget, at en større dansk bank med hovedsæde i København analyserer sig frem til, at det i sig selv koster en “familie 7.500 kr. om året.” Vrøvl! Det kan godt være, at det er blevet dyrere at købe ind. Men det er blevet billigere at låne. Har man et flekslån, så tjener man i princippet penge på at låne, for de lave renteudgifter og det godt nok mere og mere beskedne fradrag gør, at det under visse forudsætninger er gratis at låne. Jeg bryder mig bare ikke om, at debatten om økonomien skal forenkles på en måde, så den reelt bliver meningsløs. Og netop de to eksempler her er meningsløse. Det samme er debatten om efterløn. Den er ikke kun en debat om banal og basal økonomi, men også om hvad vi mener og tror. Et af argumenterne for at blive i efterlønnen skulle være, at man kan få et såkaldt seniorjob. Det er noget med, at hvis man når at runde de 55 år, og hvis man har indbetalt til efterlønnen, så kan man få et job, der svarer til ens kvalifikationer, i sin lokale kommune - altså hvis ordningen består. Come on! Jeg tør næsten ikke tænke på, hvilke kvalifikationer, Aarhus Kommune mener, at jeg måtte have, hvis jeg skulle komme i den situation! Det gør jeg så ikke, for jeg hæver min efterløn nu. Det har intet med økonomi at gøre, men min tro på, at jeg hverken får efterløn, fleksjob eller seniorjob. Det er mit valg. Økonomi skal ses i en sammenhæng. Ofte hører jeg folk sige, at de har deres opsparing i huset. Nej, har jeg lyst til at sige, det har I ikke, hvis ikke I kan sælge huset. Så har I kun retten til at låne flere penge, og hvad er den værd, når det kommer til stykket? Boligøkonomi, opsparing, pensionsopsparing, gæld og faktisk også forsikring skal ses i en sammenhæng. Forsøget på at isolere det ene fra det andet kan virke eksemplarisk, vil nogen mene. Jeg er ikke en af dem. Det er netop vigtigt, at vi ser økonomien som en helhed. Mit udgangspunkt er ikke at lægge alle æggene i en kurv. Og for nu at virke lidt konstruktiv, så handler det om både at have afdraget på boliggælden, når man går på pension, måske have lidt stående i frie midler, men frem for alt have en pensionsopsparing. For erfaringen er faktisk, at mange, der har et større beløb stående ved pensionsalderen, ikke kan finde ud af at få brugt det. I mange tilfælde ender det med, at de så tegner en livrente, for en fast månedlig udbetaling kan de forholde sig til. Den slags kender de fra dengang, de var på arbejdsmarkedet. Problemet er, at det er en dum måde at spare op på. På grund af fradragsreglerne er det en langt bedre ide at begynde at spare op, mens man er erhvervsaktiv og betaler skat ikke mindst topskat. Topskatten betyder jo, at man kan indbetale det dobbelte af, hvad man har stående. Det gode ved analyser er, at det er frivilligt at læse dem og frem for alt frivilligt, om man vil bruge dem. Jeg kan kun tale for mig selv her. Bankerne har en klar interesse i at udsende analyser med et så forsimplet budskab som muligt. For hver eneste gang vi hopper på et sådant budskab, tjener bankerne penge. Men hvad med os? Lars Nielsen A conto Tue, 10 Apr 2012 21:45:08 +0100 http://marketingdebat.dk/steve-jobs-biografi-gor-cheferne-tossede/ Bestseller-biografien om den nu afdøde Steve Jobs er så inspirerende, at den får chefer til at blive næsten uudholdeligt Apple-agtige. Photos: JOE RAEDLE See the original article here: Steve Jobs-biografi gør cheferne tossede admin Marketingdebat Thu, 05 Apr 2012 08:00:00 +0100 http://www.investeringsforum.dk/videregaende-vaerdiansaettelse Til Investeringsforum.dk. Jeg vil gerne benytte lejligheden til at sige tak for det fyldestgørende og brugbare svar jeg fik sidst. Det er både behjælpeligt og opmuntrende når man ingen erfaringer har og at ens spørgsmål bliver behandlet seriøst og grundigt. Jeg er begyndt at studere “Discounted Cash Flow” metoden og finder det rigtig interessant. Derudover har jeg erhvervet mig “The Intelligent Investor” af Benjamin Graham og “Buffettology” der beskriver Warren Buffetts investeringsteknikker. Jeg synes det er rigtig spændende. Et kapitel i sidstnævnte bog hedder “Projecting annual compounding rate of return”. Det lyder jo meget smart, men jeg er igen kommet i vildrede med begreber og termer som jeg slet ikke er inde i. Jeg håber du vil hjælpe mig. Dette er en kortfattet udgave af kapitlets indhold, hermed selve analyseteknikken. “12.    Test no. 6: Determining the projected annual compounding rate of return. Intrinsic value = sum of all business?s future earnings discounted to present value, using government bonds as the appropriate discount rate. Figure out what the equity value of the company will be in 5 and 10 years and multiply the per share equity value by projected future rate of return on equity gives the projected future per share earnings of the company of the company. Using stock price as the present value, we can calculate the estimated annual compounding rate of return. Thereafter we can compare the projected annual compounding rate of return to other rates of return being offered in the market. If you wish to project the company?s equity per share figure in a ten year period: Company A has in 1986 a per share equity value of 2,073$. Company A has in the period 1964 to 1983 rate of return for stockholders? equity as 23,3%. If you wish to project the company?s equity per share figure for 1996: Present value = 2,073$ %i = 23,3% Number of years = 10 Pre share equity value of 16,835$. How much do we want to pay for having an equity value of 16,835$ in ten years? We wish to have 15% or more return. Future value = 16,385$ Discount rate = 15% Number of years = 10 The most money we want to spent is 4,161$ a share to gain 15% rate of return in ten years. Let?s say the share is priced at 2,700$, then we can use that as present value and the 16,385$ for future value and 10 for the number of years and find out that the annual rate of return after purchasing the share for 2,700$ will be 20%. 13.     Test no. 7: Determining the projected annual compounding rate of return. Let?s say a share sells for 1,07$ a share and have net earnings of 0,36$ we can say that the share has a coupon on it, giving us a 33,6% return on equity. Coca Cola retain 58% of their earnings, whereas 42% is paid out as dividend. That means of the 0,36$ the 0,21$ is retained to equity and the 0,15$ is paid out as dividend. 58% of the 33,6% return of equity is 19,4%, which would give us a projected value of 1,28$. If you want to project the per share earnings, all you have to do it multiply the per share equity value by 33,6% in this case. ” Jeg har forsøgt at prøve eksemplet med Novo Nordisk, men har ikke kunne finde alle begreber på internettet. Herunder er mine kalkulationer ukorrekte og jeg undrer mig over hvordan. Kan du eksemplificere eller detaljerer forklaringen af overstående analyseteknik? De bedste hilsner, Oliver Det bedste er at sætte det op i simple formler, anvend eventuel Excel til det så du har en skabelon at gå ud fra. Formlen er således: FV = PV * (1+r)^t Hvor FV = Future Value (fremtidig værdi), PV = Present Value (startværdi), r = renten og t = antal år. FV = 2.073 * (1+0,233)^10 = 16.835 Vi vender så formlen om da vi vil have 15 procent eller mere i afkast. FV / (1+r)^t = PV 16.385 / (1+0,15)^10 = 4.161 Et af de eksempler bogen kommer med siger at hvis vi kender værdierne for PV, FV samt t kan vi udregne den årlige ROA (yearly rate of return = r). (FV/PV)^(1/t) = (1+r) Jesper Pingel Investeringsforum Tue, 03 Apr 2012 21:47:19 +0100 http://blogs.jp.dk/aconto/2012/03/27/f1-lanet-har-sejret-sig-selv-ihjel/ Man opfinder et lån. Man konstaterer, det bliver en overvældende succes. Man afskaffer det igen! Sådan lyder den korte, kække version om F1-lånet, der er et boliglån med årlig rentetilpasning. Altså låneren får en ny rente hvert år. Det har været markedets billigste lån i ca. 16 år med en gennemsnitsrente omkring 3,5 pct. På intet tidspunkt har fast forrentede lån været billigere. Så hvis man havde valgt et etårigt flekslån fra begyndelsen i 1996, ville man have sparet en masse penge ganske enkelt og før indførslen af de afdragsfrie lån have afdraget langt mere. Men nu er det blevet for meget det hele. Realkredit Danmark (RD) har som det eneste institut - indtil videre - fortalt om konkrete overvejelser om at afskaffe F1-lånet. Det har dog været med tilføjelsen om, at nye kunder ikke bliver ramt, og det vil ske i god tid osv. osv. Men budskabet er klart. Der er opbrud grænsende til panik i realkreditsektoren. Vi skal huske, at sektoren selv har ansvaret for det rod, der nu er på boligmarkedet ved at låne alt for mange penge ud. De gode tider blev brugt til ekspansion ikke konsolidering. Hvornår er det nu, vi har hørt det før? Jo, det har vi såmænd efter den seneste boligkrise, der sluttede i begyndelsen af 1990?erne. Så de var advaret, men ups de gjorde det igen. Ups. Oprydningen bliver dyr, og institutterne er selv med til at gøre den endnu dyrere. Ofte hører vi fra boligsektoren selv, at usikkerhed er gift for boligmarkedet. Men den usikkerhed, som spredes fra medier, løst gående politikere og andre kan ikke dræbe ret meget i forhold til en udmelding fra dem, der låner penge ud, om, at den billigste og mest populære lånetype skal udfases. Og når man så dertil skal lægge, at vi ikke kan få at vide, hvordan eller hvornår, men kun hvorfor, og de to største institutter herhjemme er uenige om, hvordan der skal strammes, ja så taler vi Roundup uden fortynding fordelt ud over hele landet med rygsprøjte! Der er ingen tvivl om, at institutterne er nødt til at gøre noget. Der skal refinansieres flekslån for ca. 1.000 mia. kr. om året nu, og det er et svimlende beløb simpelthen. Samtidig øges kravene til solvens, fordi politikerne i EU forståeligt nok ikke vil acceptere en ny finanskrise. Så der er da faktorer udefra. Jow, jow, men de ville være noget lettere at håndtere, hvis institutterne havde benyttet de gode tider til at polstre sig. Og når man så hører, at det er synd for dem, at de skal stille ekstra kapital til rådighed på deres balancer, hvis de huse, der er belånt med de såkaldte SDO-lån, falder i værdi, så er der ingen grund til at græde med. Det var primært de bankejede institutter ikke boligejerne, der pressede på for at få netop de lån. Det blev billigere for alle, sagde de - DENGANG. Nykredit var mere skeptisk og kunne efterfølgende selv have ladet være med at benytte de lån. Men instituttet hoppede med naturligvis. Hvor efterlader det boligejerne? I forvirring. Ikke mindst fordi Nykredit, der jo ejer Totalkredit, Realkredit Danmark har valgt hver sin vej nu, da der skal ryddes op. Nykredit ved at indføre tolagsbelåning, RD ved at reducere afdragsfrihed bl.a. med kraftige bidragsforhøjelser på den type lån. Og nu kommer så meldingen om F1-lånene. Den betyder, at boligsælgere får yderligere udfordringer. For de skal forholde sig til at have det helt rigtige lån, som en eventuel sælger kan overtage. Hvad nu hvis de har et F1-lån, men det bliver sådan, at køberne ikke kan få et sådant, med mindre de opfylder et andet, tredje eller fjerde krav. Kan lånene blive i husene, følger de ejeren, hvor er vi henne? Sikket rod! Jeg må fastholde, at flekslån selv F1-lån er gode lån, hvis man bruger dem rigtigt. Jeg var modstander af at kombinere dem med afdragsfriheden, men brugt rigtigt har den kombination sikret, at mange boligejere har kunnet afdrage på dyrere gæld. Mange har også brugt dem til at øge pensionsopsparingen. F1-lånene har givet muligheder ikke begrænsninger. De er på vej ud nu, det er der ingen tvivl om. Hvordan, hvornår og hvad så? Vi ved det ikke, og det skaber usikkerhed. Den usikkerhed er ren Roundup for boligmarkedet. Hvad skal institutterne gøre? Det er enkelt, og rådet herfra er gratis. Stop klynk og ævl. Vælg en fælles løsning, gennemfør den, og gør det hurtigt. Ellers går det galt. Lars Nielsen A conto Tue, 27 Mar 2012 17:29:49 +0100 http://www.lyberth-nielsen.dk/?p=3196 Udbud- og efterspørgselssituationen på lånemarkedet gør, at det måske netop nu er optimalt at fryse renten på boliglån. Det bedste tidspunkt er lige før renten begynder at stige. Det er nemlig ikke kun udbud og efterspørgsel på kreditter, der påvirker renteniveauet, men også pengepolitiske forhold. I den forgangne uge har man skoset Nationalbankdirektøren for at udtale sig [...] Eyvind Lyberth Nielsen Eyvind Lyberth Nielsen's blog Sat, 24 Mar 2012 17:07:59 +0100 http://blogs.jp.dk/aconto/2012/03/20/bolignedtur-langt-fra-slut/ Huspriserne er faldet i 81 af landets 98 kommuner. Det viser nye tal fra Realkreditrådet, der nu har fjerde kvartal af 2011 med i sin statistik. Det er ikke overraskende. At Realkreditrådet, Realkreditforeningen, Nykredit og hvem der nu ellers har kommenteret tallene antyder, at det formentlig kommer til at gå bedre i 2012, kan heller ikke overraske - desværre! Men det holder ikke. Der er intet belæg for at tro på, at boligmarkedet vender i 2012 eller 2013 for den sags skyld. Bolignedturen er langt fra slut. Realkreditrådets og Realkreditforeningens egne medlemmer siger nej til flere og flere bolighandler. Sælgerne kan ikke få lov til at låne tilstrækkeligt. Der er også ved at være eksempler på, at folk ikke kan få lov til at sælge selv med tab, fordi bankerne ikke vil være med til at indfri tabet på realkreditlånet med et banklån, der er langt dyrere for kunden og dermed reelt en langt bedre forretning for banken. Så er det godt nok svært at få gang i hushandlen. Og så kommer der flere og flere eksempler fra hele landet på besynderlige låneafslag og måske eksisterende lånegrænser. Nu skal dette ikke være en kritik af bankernes kreditpolitik. Problemet er udelukkende, at kreditpolitikken var ikke eksisterende, da boligvanviddet kørte for fulde omdrejninger før finanskrisen. Men det virker, som om der er panik rundt om i bankerne, hvoraf flere af dem vist ikke har det så godt, som det kunne se ud ved første øjekast! Og nu til udsigterne for boligmarkedet. Søger man på boliga.dk, hvor der er næsten 80.000 boligemner til salg for at finde ud af, hvor mange huse og rækkehuse, der har været til salg i mellem et og fem år, så lander vi på tallet 12.851. Mellem to og fem år er tallet 3.694. Hvis et hus har været til salg i over et år, så har sælgerne en udfordring, har det været til salg i over to år, har de et problem! Men det rammer stort set alle andre, der forsøger at sælge i netop de områder. Dels vil køberne være meget forsigtige med at købe, dels vil sælgerne måske helt opgive at sætte til salg. Så de lange liggetider kan ikke undgå at påvirke boligsalget. Der tales meget om den rekordlave rente. Der tales til gengæld også om, at den ikke kan blive ved med at være rekordlav. Her tænker jeg på de etårige flekslån. Dem har mange brugt ved huskøb, og har de taget dem afdragsfrit, har de kunnet sidde rystende billigt. Men det bliver ikke ved med at være så billigt. Dels må renten stige på et tidspunkt, dels har institutterne på forskelligt niveau indledt klapjagten på de afdragsfrie F1-lån i form af højere bidragssatser. I øvrigt er bidragsskruen blevet drejet ved flere lånetyper. Så er der grundskylden. Den er næsten fordoblet de seneste fem år, og den vil stige markant og i visse tilfælde ganske dramatisk de kommende år. I dag betaler en ejer af et gennemsnitligt parcelhus med 14.000 kr. for første gang mere end i nettorenteudgifter. De er på 8.000 kr. Jeg skal skynde mig at tilføje, at det naturligvis skyldes de ekstremt billige flekslån. Men grundskylden kommer til at spille en langt mere dominerende rolle i de kommende år. Der er også de grønne afgifter, som vil komme til at tynge mere. De månedlige regninger for at bo i egen bolig vil stige, uanset hvad vi gør. Et af argumenterne for, at huspriserne kan holdes oppe - for husk nu, niveauet er stadig højt flere steder - er, at der er tegn på, at samfundsøkonomien er ved at vende. Uanset om det er rigtigt eller forkert, vil det ramme boligejerne. Først til mine tvivl. Det er rigtigt, at aktiemarkedet har haft det godt. Aktiemarkedet vender typisk godt et år inden samfundsøkonomien. Men mange mener, at det holdes kunstigt oppe af det lave renteniveau. Det er nærmest til grin at sætte sine penge i korte obligationer, renten ædes op af inflationen. Og så satser man på aktiemarkedet. Et andet aspekt er antallet af arbejdsløse. Dem er der ikke nær så mange af, som man kunne frygte. Men hvem kan garantere for, det billede fortsætter. Der er da flere tegn på, at der kommer til at ske fyringer i den finansielle sektor, og Danmark er generelt så afhængig af udlandet, at en ny international krise vil ramme os hårdt. Men hvad nu hvis det er rigtigt, altså at økonomien vender? Det ville virkelig være rart for alle, men det ville betyde, at renten stiger. Sådan er det. Hvad kan boligejerne gøre? Bor man i det såkaldte Udkantsdanmark og har haft sin bolig til salg for under 1 mio. kr. i to eller flere år, ja så er det svært. Hvis staten mener, at det problem skal løses, bliver staten selv nødt til at være aktiv. Det kan være i form af en statsgaranti. For andre boligejere, der har svært ved at sælge, men også at gå ned i pris, så er der ingen vej udenom. Gå ned i pris. Har I ikke råd til det, eller vil banken ikke hjælpe med at tage tabet, så begynd at afdrage for fulde gardiner. Det kan man jo også bruge det lave renteniveau til. Der er ingen lette løsninger. Det kan godt føles tungt, men det er nødvendigt, for nedturen er altså ikke slut endnu. Lars Nielsen A conto Tue, 20 Mar 2012 17:54:43 +0100 http://feedproxy.google.com/~r/NykreditBloggen/~3/tBfLghCFHyE/ Den gamle dyd om at spare op til større ting her i livet er stadig gældende. Det har altid været sund fornuft at have en  god udbetaling, når man har købt en bil eller en bolig. Finanskrisen giver en ny virkelighed Efter nogle år hvor det hele gik der-ud-af ? og hvor f.eks. huse ofte blev handlet uden udbetaling – så er virkeligheden blevet en anden. Finanskrisen og meget andet har skabt en helt anden tilgang til økonomien ? og hvad angår udviklingen hen i mod mere opsparing, så synes jeg da også klart, at det er et sundhedstegn. Stadig mange der ikke sparer op Men… fra tanke til handling er der altså stadig for mange mennesker et stykke vej. Hvorfor? Er det fordi, at pengene stadig brænder i lommen på os ? og vi lader os lokke til impulsivt forbrug? Eller føler du måske, at det lave renteniveau gør, at det knap kan betale sig ? man får jo kun nogle få procent, selv om man binder pengene på en konto i op til flere år? Lad mig høre om du sparer op ? og hvordan! Psst… og tjek vores hjemmeside Det kan faktisk være lidt sexet, som nu med vores Aktiekonto 2015, hvor du frem til den 22.03.2012 har mulighed for at få op til 30% over godt 3 år ? UDEN risiko for at tabe en krone! Carl Wiese Nykredit Bloggen Fri, 16 Mar 2012 10:45:29 +0100 http://www.metropenge.dk/skat-plukker-boligejerne/ Ulrikke Ekelund forklarer boligmysteriet: Hvorfor så vi ikke en prisstigning med den rekordlave rente? Pengeklumme: Ulrikke Ekelund Cheføkonom, BRFkredit   2011 var et af de værste år i nyere tid for boligmarkedet. Priserne faldt ganske dramatisk, hvilket kan undre, når man ser på de fundamentale økonomiske forhold. Ved indgangen til 2011 var boligpriserne allerede lave, hvilket i kombination med rekordlave renter gav historisk lave boligbyrder, det vil sige omkostninger ved at bo i en ejerbolig i forhold til den disponible indkomst. Alt andet lige burde det give anledning til store prisstigninger ? men det gjorde det altså som bekendt ikke. Årsagen skal findes i mere psykologiske forhold, hvor potentielle boligejere var bekymrede for fremtiden. Der var især to forhold i spil. Dels hvad politikerne kunne finde på efter et folketingsvalg, dels hvordan arbejdsmarkedet ville udvikle sig i lyset af den sydeuropæiske gældskrise. Der var dog næppe særlig mange, der havde tænkt, at Skat ville sende en kæmperegning til boligejerne helt automatisk. Det er imidlertid, hvad der skete her i weekenden, hvor de fleste modtog deres årsopgørelse, hvoraf vurderingerne af grundværdierne fremgår. Der er tale om meget markante stigninger. Skats vurderinger af grundværdierne har betydning for, hvad vi betaler i ejendomsskat (grundskyld). Idet der ikke er skattestop men skatteloft over grundskylden, betyder de højere grundværdier, at boligejerne kan se frem til markant højere ejendomsskattebilletter. Det er især boligejerne i Hovedstaden, men også i de yderliggende områder af Danmark, der må holde for. Der er dog en tendens til, at det rammer allerhårdest i omegnskommunerne omkring København, hvorfor der er store skattestigninger til boligejerne i kommunerne her. I gennemsnit er grundværdierne steget med mellem 5 og 10 procent på landsplan, oplyser Skat, mens stigningerne i gennemsnit er 49 procent i Hovedstadsområdet. De store skatteregninger rammer ikke fra dag et, men indfases over en lang årrække. Skatteloftet betyder, at beregningsgrundlaget for grundskylden kun kan stige med op til syv procent om året. Fra år til år er denne sats imidlertid administrativt fastsat, hvorfor der i år kun er en stigning på 4,3 procent. Tages der udgangspunkt i den gennemsnitlige sats siden skatteloftets indførelse i 2001, kan boligejerne på landsplan se frem til stigninger i grundskylden de næste fire år. I og omkring København er der udsigt til 10 år med stigninger. Skat trak godt nok oversigten omkring de kommunale stigninger tilbage, men det ændrer ikke ved, at de fleste har fået en overraskelse, da de kiggede i deres årsopgørelse. Vurderingerne betyder, at den fornuftige boligejer bør sikre plads i budgettet til højere skattebetalinger de næste mange år. Grundskylden er en vigtig post, som man ikke skal overse. Udviklingen heller ikke den, der sætter gang i et i forvejen skrantende boligmarked. Ulrikke Ekelund Metropenge.dk Thu, 08 Mar 2012 12:58:32 +0100 http://www.investeringsforum.dk/boligguiden Mange er i tvivl om hvordan de skal forholde sig på det nuværende boligmarked. Der spås stadig om prisfald på boliger i løbet af 2012 ifølge økonomerne og det gør mange utrygge. Men alle dine overvejelser omkring køb eller salg af bolig afhænger også af hvilken situation du står i. Førstegangs køber. Som førstegangs køber står du aldeles godt når der skal forhandles pris, da det er blevet et købers marked. Renten er også tilsvarende lav så det gør det også yderligere billigt at låne til boligen. Det største dilemma er dog hvornår man skal gå ind på boligmarkedet da der stadig varsles prisfald. Isoleret set bør man gøre sig overvejelser over nuværende udgifter for leje i forhold til at blive ejer, samt hvor mange år man regner med at blive boende samme sted. Boligskifter. Hvis man allerede er på boligmarkedet, men blot ønsker at skifte sin bolig ud med en anden skal man ikke tage prisfaldene så tungt. Hvis man ser simpelt på det så sælger man billigt og køber billigt og derved går det nogenlunde op i sidste ende. Dilemmaet er dog om man kan få solgt sin bolig så man kan købe en ny, derfor er det en god idé at tage en snak med sin ejendomsmægler om hvorledes man nemmest får solgt boligen. Det kan også være en fordel at vise hvilken bolig man har kig på, da boligmægleren måske har nogle relevante boliger på hånden. Man skal være særlig opmærksom på den geografiske placering af sin nuværende bolig i forhold til den nye, boligens stand, størrelse osv. i forhold til prisfastsættelsen. Udtræder. Dem som ønsker at udtræde af boligmarkedet står dårligt da de bliver nødt til at sælge deres bolig billigt. Hvis man har været på boligmarkedet længe er det dog ikke altid at man oplever tab da man har købt boligen billigere for lang tid siden. Det er typisk boligejere der kun har været kort tid på boligmarkedet der oplever store tab ved at sælge. Dilemmaet er om man bør sælge nu, eller vente til priserne stiger igen. Der er ingen tvivl om at priserne vil stige, men det sker nok først en gang langt ude i tiden. Derfor bør man overveje at leje sin bolig ud. Hvis man er økonomisk presset kan man være nødsaget til at påtage sig et tab ved at sælge boligen før tid, men hold altid udgifterne op imod det at skulle være lejer igen. Løsningen En mulig løsning på et boligmarked med faldende priser er ikke kun en lav rente, men også en ændring af skatter og afgifter. Læs mere om det i artiklen ?Løsning på boligmarkedet?. Jesper Pingel Investeringsforum Thu, 01 Mar 2012 16:59:36 +0100 http://feedproxy.google.com/~r/NordeaNewsroomDK/~3/CqgqfEsa6V0/ Renten blev fastsat til blot 0,87 pct – Nordea Kredit har netop afsluttet sin rentetilpasningsauktion for denne omgang, og resultatet er godt nyt for boligejerne. Der er nemlig tale om den laveste rente nogensinde. Konkret landede F1-renten på bare 0,87 pct., mens den 5-årige rente blev fastsat til 1,84 pct. Den 3-årige rente blev endeligt fastsat i går, hvor den landede på 1,26 pct. Resultatet får betydning for de boligejere, som skal have ny rente på deres lån den 1. april 2012. Gratis at låne penge ? nu også på 3 og 5 års sigte! For boligejernes vedkommende betyder den lave rente, at det i øjeblikket er mere end gratis at have et boliglån. Det gælder også ,selv om man har finansieret sin bolig med et F3-lån eller et F5-lån, dvs. på 3 og 5 års sigt! Inflationen er i øjeblikket oppe på 2,8 pct. Og fratrækker man renter og bidrag til realkreditinstituttet efter skat,  får man en realrente på bemærkelsesværdige minus 1,7 pct. for et F1-lån, minus 1,5 pct. for et F3-lån og minus 1,1 pct. for et F5-lån. Renten er dermed nu så lav, at det nu er mere end gratis for boligejerne at låne penge flere år frem i tiden. Boligejerne bør ikke lade sig forblænde af den lave rente Selv om renten er rekord lav, bør boligejerne ikke lade sig forblænde. I stedet kan besparelsen med fordel sættes til side til dårligere tider. Er man førstegangskøber, kan det med fordel ske ved at afdrage hurtigere på efterfinansieringen, og har man været på boligmarkedet i nogle år, så kan besparelsen med fornuft gå til afdrag på eventuel anden og dyrere gæld eller til ekstra indbetalinger til pensionen mv. Besparelser på helt op imod 7.620 kr. det næste år De boligejere, som har udsigt til den støre besparelse, er boligejere med 1-årige rentetilpasningslån. Her lander besparelsen helt oppe på 635 kr. om måneden efter skat pr. lånt million, mens boligejere med et ditto F1-lån med afdrag må ?nøjes? med 230 kr. om måneden. Det svarer til 7.710 kr. hhv. 2.780 kr. ekstra efter skat i løbet af det næste år. Endelige resultater: F1-renten (med afdrag): 0,87 pct. F1-renten (uden afdrag): 0,86 pct. F2-renten (med afdrag): 1,05 pct. F2-renten (uden afdrag): 1,06 pct. F3-renten (med afdrag): 1,26 pct. F3-renten (uden afdrag): 1,27 pct. F4-renten (med afdrag): 1,58 pct. F4-renten (uden afdrag): 1,60 pct. F5-renten (med afdrag): 1,84 pct. F5-renten (uden afdrag): 1,86 pct. Euro F1-renten (med afdrag): 0,93 pct. Euro F1-renten (uden afdrag): 0,92 pct. Lise Nytoft Bergmann Boligøkonom, Nordea Kredit Lone Hansen Nordea Thu, 01 Mar 2012 15:23:20 +0100 http://newsroom.nordea.com/da/2012/03/01/f1-rente-pa-blot-087-pct/ Renten blev fastsat til blot 0,87 pct – Nordea Kredit har netop afsluttet sin rentetilpasningsauktion for denne omgang, og resultatet er godt nyt for boligejerne. Der er nemlig tale om den laveste rente nogensinde. Konkret landede F1-renten på bare 0,87 pct., mens den 5-årige rente blev fastsat til 1,84 pct. Den 3-årige rente blev endeligt fastsat i går, hvor den landede på 1,26 pct. Resultatet får betydning for de boligejere, som skal have ny rente på deres lån den 1. april 2012. Gratis at låne penge ? nu også på 3 og 5 års sigte! For boligejernes vedkommende betyder den lave rente, at det i øjeblikket er mere end gratis at have et boliglån. Det gælder også ,selv om man har finansieret sin bolig med et F3-lån eller et F5-lån, dvs. på 3 og 5 års sigt! Inflationen er i øjeblikket oppe på 2,8 pct. Og fratrækker man renter og bidrag til realkreditinstituttet efter skat,  får man en realrente på bemærkelsesværdige minus 1,7 pct. for et F1-lån, minus 1,5 pct. for et F3-lån og minus 1,1 pct. for et F5-lån. Renten er dermed nu så lav, at det nu er mere end gratis for boligejerne at låne penge flere år frem i tiden. Boligejerne bør ikke lade sig forblænde af den lave rente Selv om renten er rekord lav, bør boligejerne ikke lade sig forblænde. I stedet kan besparelsen med fordel sættes til side til dårligere tider. Er man førstegangskøber, kan det med fordel ske ved at afdrage hurtigere på efterfinansieringen, og har man været på boligmarkedet i nogle år, så kan besparelsen med fornuft gå til afdrag på eventuel anden og dyrere gæld eller til ekstra indbetalinger til pensionen mv. Besparelser på helt op imod 7.620 kr. det næste år De boligejere, som har udsigt til den støre besparelse, er boligejere med 1-årige rentetilpasningslån. Her lander besparelsen helt oppe på 635 kr. om måneden efter skat pr. lånt million, mens boligejere med et ditto F1-lån med afdrag må ?nøjes? med 230 kr. om måneden. Det svarer til 7.710 kr. hhv. 2.780 kr. ekstra efter skat i løbet af det næste år. Endelige resultater: F1-renten (med afdrag): 0,87 pct. F1-renten (uden afdrag): 0,86 pct. F2-renten (med afdrag): 1,05 pct. F2-renten (uden afdrag): 1,06 pct. F3-renten (med afdrag): 1,26 pct. F3-renten (uden afdrag): 1,27 pct. F4-renten (med afdrag): 1,58 pct. F4-renten (uden afdrag): 1,60 pct. F5-renten (med afdrag): 1,84 pct. F5-renten (uden afdrag): 1,86 pct. Euro F1-renten (med afdrag): 0,93 pct. Euro F1-renten (uden afdrag): 0,92 pct. Lise Nytoft Bergmann Boligøkonom, Nordea Kredit Lone Hansen Nordea Thu, 01 Mar 2012 15:23:20 +0100 http://blogs.jp.dk/aconto/2012/02/28/realkreditten-g%c3%b8r-krisen-v%c3%a6rre/ Det måtte jo komme, og jeg er ikke overrasket over, at det var BRFkredit det kom fra. Selskabet har sagt nej til at låne ud til en mand ved navn Karsten Hansen i et bestemt geografisk område, nemlig Årø, men lur mig om ikke flere er på vej. Og begrundelsen er alene, at udlånet skulle ske på Årø ved Haderslev. Køberen Karsten Hansens økonomi er nemlig helt i orden. Han kan nærmest betale selv, men vil som alle andre gerne benytte den lave rente til at låne på favorable vilkår. Hele historien er beskrevet i Jyllands-Posten tirsdag. Dele af den kan læses her. Det kan lyde som en måske perifer historie, at en mand på en ø ikke kan få et realkreditlån. Men det er det ikke, selv når man som jeg accepterer, at det er helt o.k., at institutterne skal tjene penge. I gamle dage hed de kreditforeninger, og da var der netop tale om foreninger, hvor man talte om solidarisk hæftelse, og hvor formålet var at hjælpe hinanden til billige boliglån. Men det var i gamle dage! I dag er boliglån business - big business. Og sådan er det. Problemet er, at realkreditinstitutterne benytter sig af krisen til at indføre en række besynderlige bestemmelser, der reelt betyder, at huse rundt omkring i landet er usælgelige. Det har været fremme, at købere til ejendomme, der kostede under 500.000 og senest 750.000 kr. ikke kunne få lån hos realkreditinstitutterne. I dag er der altså knap 7.000 villaer, rækkehuse og ejerlejligheder til salg for under 750.000. Det svarer til ca. 10 pct. af det samlede marked. Hvis vi dertil skal lægge udvalgte geografiske områder, så taler vi altså om, at måske op mod 20 pct. af de boliger, der er sat til salg, er usælgelige. For som Karsten Hansen vil langt de fleste naturligvis gerne benytte sig af den lave rente. Og selv om de kunne betale kontant, ville det da være det glade vanvid at købe. For der ville være en stor risiko for, at boligen ikke kunne sælges videre senere til en anden køber. Alternativet er naturligvis et pantebrev, men det har en så odiøs klang efterhånden, at det vil få eventuelle købere til at løbe skrigende væk. Så realkreditinstitutternes nej til at låne ud presser et i forvejen presset marked yderligere. Derfor burde institutterne have en interesse i at sikre, at markedet fungerer. Borgmesteren i Haderslev, hvorunder Årø hører, Jens Gjesing, er ikke overraskende rasende, og han opfordrer direkte til at boykotte BRFkredit. »De har selv været med til at skabe en boligboble ved at låne penge ud til spekulationsbyggerier rundt omkring. Og det er ved gud ikke på Årø, de her penge er blevet tabt - det er sket centralt i landet,« siger Jens Gjesing til Ritzau. Hans pointe er, at realkreditinstitutterne har tabt så mange penge på at låne ud til fantasifulde projekter før finanskrisen, at det nu skal betales af boligejerne i udkantskommunerne. Jeg forstår hans mistanke. Det groteske er, at hvis institutterne havde fulgt realkreditloven slavisk, ville de ikke have været i denne situation. I den kommenterede udgave af loven fra 1990 står der således om værdiansættelsen: »I værdiansættelser, der foretages under en højkonjunktur skal der tages højde for risikoen for en fremtidig afmatning i priserne på ejendomsmarkedet. Endvidere vil tendensen gå i retning af, at der i langt større omfang end hidtil vil blive lagt vægt på en kreditværdighedsbedømmelse af låntagerens person,« hedder det. Altså hvis BRFkredit slavisk havde efterlevet realkreditloven, ville Karsten Hansen have fået sit lån. Vores by- bolig- og landdistriktsminister Carsten Hansen (S) er forundret over historien og vil nu have et møde med institutterne. Og lur mig om ikke op til flere politikere vil indkalde ham i samråd for at vise handlekraft. Men hvad kan politikerne gøre? Den er svær. Institutterne er selvstændige aktieselskaber, og deres drift kan man ikke gribe ind i politisk. Og skal der være tale om en eventuel statsgaranti, altså at staten garanterer for de lån, der ydes i udkantsområderne, hvem skal så bestemme værdien af boligerne og dermed lånenes størrelse. Hvis det er institutterne selv, får de jo en interesse i at vurdere husene så højt som muligt, så de kan yde så store statsgaranterede lån som muligt. Dermed får de den største indtjening uden risiko. Nej, kære politikere. Den krise, som realkreditinstitutterne er gået i gang med at gøre værre, skal de selv løse. Men I er velkomne til at hjælpe dem godt på vej. Lars Nielsen A conto Tue, 28 Feb 2012 16:13:22 +0100 http://newsroom.nordea.com/da/2012/02/28/resultat-fra-nordeas-rentetilpasningsauktioner-28-feb-rentefesten-fortsaetter/ Aldrig har F1-renten fløjet lavere. Det var det foreløbige resultat af dag 1 i Nordea Kredits rentetilpasningsauktion. Dermed har boligejere med rentetilpasningslån, der skal have ny rente nu til april, fået det første glædelige pejlemærke på, hvor renten på deres lån lander. Renterekord over hele banen Ved dagens auktion fløj F1-renten så lavt, at den foreløbige rente landede på blot 0,91 pct. for et lån med afdrag og 0,90 pct. for et lån uden. Den ofreløbige renten for et F2-lån hhv. F3-lån landede på 1,06 pct. hhv. 1,27 pct. Til sammenligning landede renten på et F1-lån ved auktionen i april 2011 på 2,04 %, mens den i december 2011 landede på 1,06 pct. Det er således tale om de laveste niveauer nogensinde i forbindelse med en rentetilpasningsauktion. Boligejerne har således god grund til at finde det brede smil frem. Det luner i pengepungen Hvis det nuværende lave niveau bliver fastholdt resten af auktionen, betyder det, at boligejere med F1-lån kan se frem til en besparelse på 215 kr. om måneden, mens boligejere med et tilsvarende F1-lån uden afdrag vil spare 630 kr. om måneden. Og det vel at mærke efter skat. Det svarer til 2.580 kr. hhv. 7.560 kr. i løbet af det næste år.  Husk at baggrunden for den lave rente er dyster Inden boligejerne dog rækker hænderne alt for højt op i luften af glæde over den lave rente, bør de huske på, at årsagen til, at renten er så lav, skal findes i den dystre situation, som europæisk økonomi befinder sig i i øjeblikket. Boligejerne bør således huske at polstre deres økonomi ? ikke blot til faldende reallønninger og yderligere boligprisfald ? men også til, at renten på et tidspunkt vil stige igen. Man kunne dermed være fristet til at sige til boligejerne ? tillykke med dagens resultat ? og husk at lægge til side til dårligere tider?.  De foreløbige renteresultater ser således ud: F1-renten (med afdrag): 0,91 pct. F1-renten (uden afdrag): 0,90 pct. F3-renten (med afdrag): 1,27 pct. F3-renten (uden afdrag): 1,26 pct. Endeligt resultat Euro F1-renten (med afdrag): 0,94 pct. Euro F1-renten (uden afdrag): 0,93 pct. Lise Nytoft Bergmann Boligøkonom, Nordea Kredit Lone Hansen Nordea Tue, 28 Feb 2012 15:00:00 +0100 http://blogs.jp.dk/aconto/2012/02/27/det-bliver-dyrere-at-v%c3%a6re-dansker/ Jeg ved ikke, om I har opdaget det. Men det er blevet dyrere at være dansker, og det bliver endnu dyrere. Der er i den grad grund til at holde øje med udgifterne ikke alene i år, men også i de kommende år. For det bliver dyrere. Den letteste løsning, når udgifterne stiger, er at tjene flere penge. Så kan man betale sine regninger og bevare sit forbrug. Men konklusionen fra de overenskomster, der er ved at blive indgået, er klar: Lønstigningerne er så beskedne, at de ikke engang kan dække prisstigningerne. Det er det, man kalder et reallønsfald. Altså den reelle værdi af vores løn falder, vi kan simpelthen ikke købe så meget som før. Og nu kommer vi til løsning nummer 2: Hvis ikke man kan tjene mere, så må man spare. Der er ingen anden udvej. Så kom i gang. Hvad er det, vi har i vente? Jo, flere af jer har formentlig bemærket, at prisen på fødevarer er steget så meget, at det ikke kun er bedsteforældre-generationen, der brokker sig. Det gør vi andre også. Ja selv teenagedrengene hjemme hos mig, brokker sig, når de skal lægge ud, når de køber ind til aftensmad. “Det er sgu mange penge at have ude”, som den yngste formulerede det… De grønne afgifter er steget og vil stige yderligere i de kommende år på grund af den forårspakke, som den tidligere regering fik vedtaget. I ved den pakke, der gav os skattelettelser først og afgifter bagefter. Vi boligejere er nogenlunde fredet hvad angår ejendomsskatten. Dog har kommunerne mulighed for at sætte grundskylden op. Og det gør de så sandelig. Flere steder i landet er den steget så meget, at det koster boligejerne op mod 30.000 kr. om året. Siden 2007 er statens indtægter steget med mere end 3 mia. kr. I år ventes grundskylden at indbringe et ca. 11 mia. kr. Ejendomsværdiskatten er til gengæld omfattet af en række reguleringer, så den kun kan stige ganske langsomt. MEN der er den “fælde”, at hvis man flytter fra sit hus, som man har købt før 1. juli 1998 og køber et nyt, kommer man til at betale mere. Huse købt før den dato beskattes med 0,8 pct., huse købt efter - altså også nye huse med 1 pct. Og det kan godt blive til penge. Den skat ventes at indbringe 13 mia. kr. i år. Til rentefradraget. For at sige det ligeud, så er det ved at lide en langsom grænsende til langstrakt kvælningsdød. Det er godt nok mange år siden, at vi kunne fratrække helt op til 72 pct. i renteudgifter. Ja, vi skal helt tilbage til 1980erne. I dag er værdien af rentefradraget ca. 33 pct. men det er på vej ned. Frem mod 2019 aftrappes det til 25 pct. Det rammer ikke alle. Kun renteudgifter over 50.000 kr. for enlige og 100.000 for par rammes. Men hvis renten stiger på et tidspunkt, vil det i sagens natur ramme flere. Og renten er på vej op ikke mindst i bankerne. Og nu vi er ved bankerne. De er ganske tydeligt i gang med at differentiere kunderne. De, der har en god økonomi, slipper billigere, mens de med en mere usikker økonomi skal betale mere. Det samme kan gøre sig gældende med bidragssatserne til realkreditlånene. Og mens vi er ved boligmarkedet, så har det altså fortsat ikke godt. Prisfaldene er nu markante flere steder i landet. Det betyder, at folk ikke kan sælge deres boliger, og hvis de kan kun med store tab. Det bør man også indtænke i sin privatøkonomi. Og så er der forsikringerne. Det er på et år blevet ca. 1.400 kr. dyrere at forsikre en gennemsnitsfamilie, har Søndagsavisen opgjort. Jeg er ikke ret meget i tvivl om, at det bliver endnu dyrere ikke mindst i de områder, hvor der er risiko for oversvømmelser. Prøv lige at lægge det hele sammen. Det ER blevet dyrere at være dansker, og det bliver dyrere i de kommende år. Jo tidligere vi er opmærksomme på det, desto større er vores muligheder for at manøvrere os igennem det. Og for lige at sammenfatte, hvad vi kan gøre: 1. Tjen flere penge. 2. Kan du ikke det, så spar. Uanset hvad: Kom i gang! Lars Nielsen A conto Mon, 27 Feb 2012 17:56:03 +0100 http://www.integral.dk/losninger/privatlaan-plus/ Det er altid spændende at lave kampagner, som er med til at ruske lidt op i tingene. Det fik vi muligheden for, da vores kunde, GE Money Bank, besluttede sig for at markedsføre et helt nyt produkt; nemlig et lån, hvor renten er på bare 3,95 %. Produktet hedder Privatlån Plus og er specielt, fordi [...] admin Integral Mon, 27 Feb 2012 06:00:03 +0100 http://blogs.jp.dk/aconto/2012/02/24/vi-betaler-for-bankernes-selvskabte-krise/ »Jeg har dummet mig, købt for dyrt og lånt for mange penge ud. Send flere penge!« Hvis den sætning kom fra teenagebarnet på backpacker-rejse til et eksotisk land, ville man nok efterkomme forespørgslen uden at brokke sig alt for meget. Men det er altså ikke en letsindig ung mand eller kvinde i familien, forespørgslen kommer fra. Næh, den kommer såmænd fra de danske banker. Priserne er allerede blevet skruet pænt i vejret, men der vil blive drejet endnu mere. Senest har Danske Bank fortalt, at man overvejer at hæve udlånsrenten med op til 1 pct. point, og boligejere med afdragsfrie F1-lån får også en ekstra regning, hvis de har lånt helt op ?til kip?. Tro mig: Konkurrenterne følger efter. Danske Bank fortæller frejdigt, at den regner med at tjene over en halv mia. kr. på prisforhøjelsen. Lad mig slå fast: Bankerne HAR brug for at tjene flere penge, så jeg kan godt forstå, de hæver priserne for at få flere penge i kassen. Men denne gang er der en anden dagsorden. Danske Bank lægger ikke skjul på, at man i højere grad vil differentiere mellem kunderne alt afhængig af forretningsomfanget. Altså de kunder, der i forvejen sikrer banken en god indtjening, slipper billigere. Hvad så med de andre? Ja, dem er banken faktisk interesserede i at slippe helt af med. Det er i hvert fald min tolkning, og jeg er ikke ret meget i tvivl. Det, der støder mig og formentlig mange andre, er, at den krise, som vi skal betale for, i høj grad er selvskabt af bankerne. Jeg kan blive så træt af at høre på, at den såkaldte finanskrise har skylden for alting. Det er sådan set rigtigt. Men hovedårsagen til krisen er jo, at bankerne primært i den vestlige verden var alt, alt for rundhåndede med udlånene. Det blev nærmest sat i system: Lån så billigt som muligt gerne afdragsfrit og nyd livet. Afdragsfriheden blev også et fast element i pensionsrådgivningen. Bare bliv ved med at skylde penge væk og så skatteoptimere på pensionen, lød standardrådet til folk, der betaler topskat. Det råd har faktisk været kostbart for mange. For da både huspriserne og aktiekurserne faldt, blev de i den grad insolvente. Det klinger hult, at bankerne nu skal bruge ressourcer på at fortælle, at »det er en god idé at afdrage på sin gæld.« Den lader vi lige stå et øjeblik! Ja selvfølgelig er det en god idé at afdrage. Hvad er alternativet? Før finanskrisen var vi altså kommet så langt ud, at det var helt o.k. ikke at betale sin gæld tilbage. Mens regningerne bliver sendt ud, bør bankerne også kigge indad. Hvad blev der af de klassiske bankdyder, ja hvad blev der egentlig af rådgivningen inden finanskrisen? Regningen til flekslånerne ser nogenlunde sådan ud: 1. juli hæves bidragssatsen med 0,125 pct. point for F1-lån med afdragsfrihed, og dermed bliver tillægget for afdragsfrihed 0,15 pct. point. Det koster 1.500 kr. årligt for hver lånt million kr. Prisstigningen gælder kun for den del af lånet, der ligger over 60 pct. af boligens værdi. Men der kommer mere. Kursskæringen stiger fra 0,05 til 0,1 kurspoint ved låneomlægning. Det betyder, at kursen på lånet bliver 0,1 kurspoint lavere ved hver refinansiering, end den gennemsnitskurs, som Realkredit Danmark opnår på auktionen over flekslånsobligationer. Bemærk hvem der får regningen: De mest udsatte lånere. Bankerne vil have betaling for de mest risikable lån. Hvorfor i alverden har de ikke truffet den beslutning for længst? Det siger vel sig selv, at det skal koste at løbe en risiko. Men nej, at løbe en risiko var gratis FØR finanskrisen. Det er det ikke EFTER. Hvordan det hænger sammen, skal bankerne til at forklare de kunder, der får en ekstra regning i den kommende tid. Det er vel på sin plads at ønske held og lykke! Lars Nielsen A conto Fri, 24 Feb 2012 13:45:22 +0100 http://www.investeringsforum.dk/portef%c3%b8ljesammensaetning At have den optimale porteføljesammensætning i forhold til sin risikoprofil vil altid være en god idé, men ikke alle ved hvordan man opnår dette. Grundlæggende kan man via få nøgletal og udregninger beregne porteføljens risiko ud fra historiske afkast. Beta Beta en god måde på hvordan man kan måle risikoen, betaværdien for den enkelte aktie eller portefølje viser hvor volatil denne er i forhold til markedet. Det betyder kort sagt hvor meget kursen svinger i forhold til markedstrenden, eksempelvis vil en medicinal virksomhed have en lavere betaværdi end en bilproducent. Det betyder dog også at under højkonjunktur vil kursen stige langsommere for den med lav betaværdi frem for den med høj betaværdi. Betaværdien udregnes ved at dividere covariansen af portefølje og benchmark afkast med variansen af ln (1 + benchmark afkast). Dette kan godt virke lidt indviklet men de fleste formler kan man lave meget simpelt i Excel. Det svære er at finde et korrekt benchmark i forhold til sin portefølje. Sharpe Sharpe ratioen viser forholdet mellem den risikofri rente og afkastet på porteføljen. Denne ratio bliver i høj grad benyttet af flere investeringsselskaber. Sharpe giver en god indikation af hvad ens risikojusterede afkast har været i den periode man måler på. Grundlæggende udregnes Sharpe ved at dividere porteføljeafkast minus den risikofri rente med standardafvigelsen af de to. Husk at gange ratioen med kvadratrod 12 hvis der er tale om et månedligt merafkast. De enkelte aktiver imellem. Når man sammensætter portefølje er det vigtigt at se hvorledes de enkelte aktiver korrelerer med hinanden. Dette skal der dog bruges et statistikprogram til, men hvis man har muligheden kan det være en rigtig god idé at benytte sig af dette. Korrelationskoefficienten svinger mellem -1 og 1, hvor værdierne indikerer hvor meget de enkelte aktiver påvirker hinanden. Hvis nogle antager en korrelationskoefficient på nul vil de ikke påvirke hinanden. Det er vigtigt i dette tilfælde at alliere sig med en der har mere forstand på statistik for at få de rigtige beregninger. Jesper Pingel Investeringsforum Tue, 31 Jan 2012 15:48:10 +0100 http://www.investeringsforum.dk/find-din-risikoprofil Når du skal investere er det en god idé at definere din risikoprofil. Grundlæggende følges risiko og forventet afkast ad, hvilket vil sige at hvis man jagter et stort afkast vil der også være en tilsvarende stor risiko. Når du definerer din risiko skal du kigge på følgende punkter: ? Tidshorisonten for investeringen. ? Det investerede beløb i forhold til din samlede formue. ? Din risikovillighed og erfaring. Tidshorisonten for din investering betyder faktisk meget i forhold til den risiko du påtager dig. Hvis man har en lang tidshorisont bør man være villig til at påtage sig en større risiko i starten og så langsomt ændre sin portefølje løbende til at være mindre risikofyldt. Tidshorisonten er også med til at bestemme hvilke investeringsprodukter man skal vælge, eksempelvis vil aktier svinge mere end obligationer på kort sigt, men det vil være muligt at få mindre udsving ved en veldiversificeret aktieportefølje på lang sigt. Det investerede beløb i forhold til den samlede formue og ikke mindst din fremtidige indtjening bør også være med til at definere din risikoprofil. Hvis man f.eks. har en relativ stor formue i forhold til det indskudte beløb bør man være mere tilbøjelig til at påtage sig mere risiko ? kort sagt man kan tåle at tabe sine penge da man stadig er sikret økonomisk. Din risikovillighed siger noget om dig som person og din risikoprofil. Dog bør det anbefales at man investerer sikkert hvis man ikke har den store erfaring. Selvom man har is i maven bør man ikke investere uklogt eller være dumdristig. Hvordan kan man se risikoen? Langt de fleste investeringsforeninger og ETF-fonde har fået deres risiko vurderet. Man kan med fordel kigge Morningsstars hjemmeside hvor de enkelte fonde er klassificeret. Obligationer bør vurderes ud fra kreditvurderingsbureauernes vurdering samt løbetid og rente. Hvis man kigger på de enkelte aktier bør de vurderes ud fra deres beta værdi, hvilket kan findes på nettet eller udregnes via en simpel regression. Hvordan man sammensætter en portefølje og tolker på risikotegn fremgår af næste artikel ?Porteføljesammensætning?. Jesper Pingel Investeringsforum Sun, 29 Jan 2012 17:08:07 +0100 http://feedproxy.google.com/~r/NykreditBloggen/~3/Mqc_kZosrSc/ Hvad synes du egentlig betyder mest, når du tænker dig om? Renten på dine lån eller afkast og renter på dine pensionsopsparinger… En folkesport at konvertere boliglån Jeg sidder ofte og følger renten ? altså hvordan renten udvikler sig på mine lån i banken og på mine kreditforeningslån. Det er jo en folkesport her i Danmark at gå op i, hvornår man kan konvertere sit kreditforeningslån ? og lige nu kan vi jo alle tale med om det nye 3,5% fastforrentede lån, ik? Hvor er interessen for pensionsopsparing henne? Hvordan er det så lige det forholder sig med min ? og ja ? din interesse for renterne på pensionsopsparingen? Her oplever jeg selv, at det hele bliver mere uoverskueligt og diffust. Hvad med dig? Egentlig er det noget mærkelig noget, for det burde egentlig være omvendt, når man når et stykke hen i livet, som f.eks. jeg selv på 41 somre. For lånene i kreditforeningen nedbringer jeg da, så restgælden bliver mindre og mindre. Til gengæld sætter jeg troligt penge ind på mine pensionsopsparinger hver måned, når lønnen kommer, så jeg burde jo interessere mig meget mere for, hvordan jeg kan få mest ud af denne del af min økonomi i takt med at opsparingen vokser. Hvad synes du egentlig betyder mest? Har du det ligesom jeg ? eller omvendt? Carl Wiese Nykredit Bloggen Wed, 25 Jan 2012 13:57:55 +0100